איך מחשבים תשואה של דירה? גלה את הסוד עכשיו!

עשור של תשואות: איך מחשבים תשואה של דירה?

אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן, אחת השאלות החשובות ביותר היא "איך אני יודע אם ההשקעה שלי משתלמת?". נחמד אם הנכס שלכם מפנק ויפה, אבל מה עם הכסף? איך יודעים אם אתם עושים רווחים, או סתם משקיעים כסף? התשובה טמונה בתשואה של הנכס.

מה זה בכלל תשואה?

תשואה היא המדד שיכול לספר לכם כמה אתם מרוויחים על ההשקעה שלכם. היא נמדדת באחוזים, וכשמדובר בנדל"ן, זה אומר כמה רווח יש לכם ביחס לסכום שהשקעתם בנכס.

איך מחשבים את התשואה?

המונח הפופולרי "תשואה" יכול להתפרש בכמה דרכים, אבל השיטה הנפוצה ביותר היא:

• תשואה ברוטו: מחשבים את כל ההכנסות שהנכס תניב בשנה (שכירות, לדוגמה) מחולק במחיר הנכס. לדוגמה: אם אתם גובים 1,000 ש"ח בחודש שכירות, אז בשנה זה 12,000 ש"ח. אם הנכס עלה 1,200,000 ש"ח, אז התשואה שלכם עומדת על 1%.
• תשואה נטו: כאן אתם לוקחים את התשואה הברוטו ומפחיתים ממנה הוצאות כמו מסים, תחזוקה ודמי ניהול, כדי לדעת כמה באמת נשאר לכם בכיס.

מדוע זה כל כך חשוב?

אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, אתם לא רוצים להזמין את השכן שיספר לכם כמה הצמחים שלהם גדלים. אתם רוצים לדעת אם הכסף שלכם גדל. בדיקת התשואה היא כמו לשים מיקרוסקופ על ההשקעה שלכם ולראות את הפירות שלה.

שלוש שאלות שחשוב לשאול

• מה הסיכון בהשקעה בנכס הזה?
• אילו תיקונים צפויים בקרוב?
• אילו יתרונות יש במקום הזה על פני מקומות אחרים?

מה משפיע על התשואה?

יש הרבה גורמים שיכולים לשנות את התשואה שלכם, וחשוב להכיר אותם:

• מיקום, מיקום, מיקום: אתם יודעים מה אומרים? המיקום של הנכס שלכם הוא אחד הגורמים הכי משמעותיים בהשפעת התשואה. באזורים מבוקשים התשואות יכולות להיות יותר גבוהות.
• שוק השכירות: אם יש הרבה דירות להשכרה בסביבה, זה יכול להוריד את המחירים ולהשפיע על התשואה.
• תנאים כלכליים: אם המשק במשבר, אנשים פחות מוכנים לשלם על שכירות גבוהים.

דוגמאות רגליים – מה עובד ומה לא?

קחו לדוגמה שני נכסים באותו אזור: אחד בשכונה יוקרתית והאחר באזור פחות מושך. הנכס הראשון עשוי להניב תשואה גבוהה יותר, אבל גם ידרוש יותר השקעה לתחזוקה ושיפוצים. השני עשוי לדרוש פחות, אבל התשואה עלולה להיות פחותה. אז, מה חשוב יותר עבורכם: תשואה גבוהה או שקט נפשי?

איך מוצאים נדל"ן משתלם?

אם אתם מחפשים נכס שיביא לכם תשואה טובה, יש כמה דרכים יחסית פשוטות לעשות זאת:

• ללכת לסיורים בשכונות: העבירו זמן במקומות שאתם חושבים על השקעה בהם. תראו מי מתגורר שם, איזה עסקאות מתבצעות, ואילו שיפוצים מתבצעים.
• להתייעץ עם אנשי מקצוע: לפעמים כל מה שצריך זה לחבר את עצמכם לאנשים שיראו לכם את ההזדמנויות הנסתרות שנמצאות מתחת לאף שלכם.
• לבצע בדיקה מעמיקה: אל תזניחו את העבודה! בדקו את השוק, אילו נכסים דומים קיבלו דמי שכירות, ומה קורה סביבכם.

שאלות נפוצות

• מה ההבדל בין תשואה ברוטו לנטו? תשואה ברוטו לוקחת בחשבון את ההכנסות בלבד, בעוד שתשואה נטו מחשבת גם הוצאות.
• האם מיקום יותר חשוב מתשואה? לא בהכרח, אבל מיקום יכול להשפיע על התשואה המושגת.
• איך אוכל להגדיל את התשואה שלי? ערכו שיפורים בנכס, חפשו דרכים להוריד הוצאות וחקרו את שוק השכירות המקומי לעוד הזדמנויות.

בסך הכל, חשבו על התשואה שלכם כמו על קרם ההקצפה בקפה שלכם – היא יכולה לעשות את כל ההבדל בין כוס רגילה לכזו שאתם מוכנים לשלם עליה יותר. כל השקעה יכולה להיות משתלמת, כל עוד אתם יודעים איך לחשב את התשואה ולא שוכחים לבדוק מה קורה מסביב. אז אתם מוכנים לגלות מה התשואה של הדירה שלכם?